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浙系房企祥生赴港IPO,半数融资额依赖信托产品,斥122亿补仓长三角

文|AI财经社 李逗

编| 嵇国华


本文由AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。


6月3日晚间,身为浙系房企“四小龙”之一的祥生控股,向港交所递交招股书。这也意味着这家房地产TOP30中唯一一家尚未上市的企业,终于补全最后一块资本版图。


招股书显示, 2019年,祥生实现营业收入355.2亿元,近三年复合年增长率137.6%;净利润达32.09亿元,同比增长649.8%。与其他港交所排队中的内房股相比,祥生的收入复合增长率和净利润增速颇为明显。


不过,与之相对的是,融资成本高企和规模增速下降,也是其面临的发展考验。作为一家2020年在港交所排队的第9家内房企,且也是排队规模最大的房企,“姗姗来迟”的祥生控股,又一次掀起了IPO热潮。


半数融资依赖信托产品


作为一家发轫于浙江诸暨的区域性房企,祥生控股真正被外界所知,还源自于“小碧桂园”的标签。


2016年,祥生地产提出“36781”的快周转策略,即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正;2017年,祥生地产进一步提高周转速度,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。


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对于速度的极致追求,让这家区域房企仅用三年时间便实现了从百亿到千亿的规模跃升。而这段路程,万科和保利走了5年,绿地走了8年。


只不过,登上千亿规模后,围绕着祥生的焦点始终离不开融资和现金流情况。在这之前,生地产前总裁赵红卫就曾在接受媒体采访时仅表示:“很大一部分采用银行、信托、私募形式,随着公司发展,祥生运用发债、ABS等模式融资,进一步扩大融资渠道,降低融资成本。


自2019年以来,关于祥生上市的消息便不绝于耳。2019年10月,祥生地产邀请谈铭恒加盟。在财务方面拥有近20年从业经历的谈铭恒,先后帮助正荣地产与奥山控股成功上市,加入祥生后,除了负责上市大计,谈铭恒更承担着改善祥生财务压力的重任。


谈铭恒的压力有多大?从招股书披露的融资和现金流信息可以窥见。截至2020年4月底,祥生的银行及其他借款总额为300.56亿元,而信托融资借款总额为152.7亿元,信托融资37笔,占借款总额的一半。


现金情况来看,祥生控股2019年经营性现金流净额35亿元,截止2019年末现金及现金等价物为24亿元。对比其流动负债107.4亿、非流动负债172.6亿的数据而言,祥生的流动性资金并不宽裕。


资金压力下,祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日发行的3亿美元优先票据,利率为12.5%,在近期融资局势有所放宽的环境下,祥生的美元利率并不低。


未来,随着祥生上市融资渠道的打开,祥生的高息融资成本或将得到改善。


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扩张放缓后,前5月斥资122亿拿地


除了融资压力之外,紧跟着祥生的还有扩张放缓带来的规模增长压力。


2014年,祥生地产将总部迁至杭州,那时,祥生的销售规模仅为90亿元。总部迁到杭州后,祥生地产迎来了飞速发展,销售额迅速由百亿冲破千亿。克而瑞数据显示,2015至2018年,祥生地产的销售额几乎每年均实现翻倍增长。但这一趋势却在2019年被按下了暂停键。


克而瑞数据显示,2019年,祥生地产的流量销售额为1159亿,距离2019年全年销售目标1300亿尚有101亿的缺口。


销售端的放缓,很快传导至土地市场,2019年,祥生的拿地力度有所降低。根据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业新增土地TOP100》榜单显示,祥生地产2019年新增土地投资额为217.3亿,排名第49位,较去年同期新增土地额减少49亿。


进入2020年以来,祥生明显加大了拿地力度,在长三角区域重金押注。年初至今,祥生新获取10个项目地块,总建筑面积68.8万平方米,总耗资122亿元,主要位于绍兴、杭州、南通、宿州、宁波及合肥等城市。


招股书显示,截至2020年3月31日,祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目,项目应占总建筑面积为约2304.5万平方米。


随着祥生地产土储结构的进一步调整,祥生控股的销售额也将获得更大的增长空间。只不过,在这之前,祥生更需要解决自身的资金压力,获得更多融资渠道。


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