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房企拿地不再疯狂,曾有企业举牌失误亏9000万,招百人扫街就为花钱

撰文 / 田晏林

编辑 / 李霂轶


每个岁末年初,开发商总爱用销售业绩证明自己。销售榜单上名次的高低,直接将企业的钱袋子明晃晃地摊在公众眼前,强弱立见。

但巧妇难为无米之炊。土地作为房企的“第一生产资料”,土地的多寡,不仅反应了开发商对楼市走向的判断,还在很大程度上影响其在下一年度销售排行榜的座次。

对于土地,开发商是不敢怠慢的。拿对了,皆大欢喜;拿错一块,满盘皆输的例子也不少。在这个关乎价格和心理博弈的战场,是对土地投资拓展人的终极考验。房地产投资岗,业内平时也称之为土地拓展、土地投资、投拓等,一般而言,职位低到投资专员,高到投资副总裁,都是为企业履行拿地的职责。

有10年经验的某上市房企土地投资负责人刘彬坦言,自己刚入行时,第一次参加现场竞拍,举牌时非常忐忑。因为只要举手,就面临着几千万的竞价阶梯。一块地,小到几千万,大到上百亿的钱,可能就在手的一抬一放之间,瞬间花出去了。


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北京2019年某土拍活动现场 图/田晏林


“什么时候该举,什么时候不该举,虽然事先会商量好,但有时也会临时变动。”刘彬说,“理解竞价规则是第一位,先把挂牌文件信息的思路了解透,在拍卖现场时刻注意别人的出价能力。”一场土拍,似乎把兵法都要用上了。

但现实,并不总是这样惊心动魄。有参加过现场举牌的投资人士称,“举牌人心里很淡定,因为自己知道最高价是多少钱。只要过了这个数,集团就不让你举了。因此要根据竞价阶梯提前算好叫价时机,就是一道数列问题。”

土拍场内显出的各种玄机,只是开发商的战术比拼。而在土拍场外,考验的才是房企间战略的较量。一盏一直亮着的灯,你不会去注意,但如果它一亮一灭,你肯定会发现。这或许是对当下中国土地市场最生动的写照。AI财经社综合最近四年的拿地数据发现,2017年全国土地市场火热,2018年房企对土地的投资明显收缩,而到了2019年,拿地金额又开始慢慢回升。

从全国土地市场来看,2019年土地市场整体流拍率逐渐走高,部分土地太贵,企业的拿地热情呈现前高后低的状态,抢夺的企业少了,很多地块都是低价成交,溢价率降至历史低位。好的地块还是贵,但是多是企业合作拿地,再也不见当初的财大气粗。


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除特殊备注外,其余数据均来自中国指数研究院 表/AI财经社制


投资就是赌未来


作为整个房地产链条的初始环节,投资部门往往决定了一个项目好坏的70%。刘彬告诉AI财经社,很多曾经叱咤风云的公司突然倒闭或者衰落,其中很重要的一个原因是拿地策略出现问题,导致后续的步调都没有踩住。最典型的案例就是中弘股份。

2009年底,位于朝阳北路的中弘·北京像素高调亮相,开盘首日共有3000多组客户到售楼现场参加选房,成功认购700余套,认购金额达到6.3亿元。这个“商改住”项目让时任中弘股份董事长的王永红名利双收。

尝到甜头的他,想在商办类的土地上继续做文章。有熟悉北京土地市场的投资人士称,当年王永红在北京平谷区拿了很多养老用地,其中包括商办类的土地。

然而,2011年北京市住建委、发改委等五部门发文,明确禁止将商业、办公类的商品房改为住宅样式出售。这让囤了很多商办类地块的开发商,有种刚搬起石头,就砸了脚的痛。

2014年起,中弘的资金链问题逐渐浮出水面。2018年债务危机彻底来临,中弘退市,实控人王永红遭终身市场禁入。在刘斌看来,中弘出现问题,当然不只是因为拿地失误,还有很多其他方面的原因,“但如果他(王永红)投资在商办类的这几个亿,要是当年砸在了北京住宅市场,可能境况会比现在好很多。”

除中弘外,绿地也曾是北京商业办公类市场的大户。然而2019年,这家企业在北京土地市场几乎没有出现过,原因就是很多货值无法变现。

一位熟悉土拓工作的人员说,投资是看天吃饭,赌的就是预期和未来,“买地的时候还觉得市场一片欣欣向荣,但也许过了一年半变成下行周期,在销售看来,就是给他们挖了个大坑。”


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图/视觉中国


但有些时候,这个坑还是土拓人员挖给自己的。据刘彬介绍,几乎每年,因为手滑、错举给公司带来损失的案例,都有两三个。

让他印象最深的是2019年10月15日,北京大兴区黄村镇孙村组团地块的竞价现场。经过9轮竞拍,“融创+南昌市政”联合体举出了19.4亿元的价格,主持人三声提示后准备落槌,几乎在同一时间,“金茂+路劲”联合体举牌,现场引发争议。随后工作人员与金茂、融创查看监控,协商后决定重新竞拍,最后“融创+南昌市政”多花了9000万,才将该地块拿下。

无独有偶。星河地产去年在拿苏州吴中木渎苏地2019-WG-37号地块时,由于心急手乱的电脑操作失误,使拿地成交金额超出计划500万元,加价至99502万元。按照苏州土拍规定,超过最高限价就必须现房销售,业内人士分析认为,这次失误给星河地产带来的损失远不止500万,现房现房销售会影响回款节奏,直接导致资金回报率和利润率下降。

一位国企投资人员表示,拿地出现失误,一般情节轻的,公司内部通报批评,扣相关人员的奖金;而情节严重的,给公司带来重大损失的,投资总监甚至都会面临被开除的危机。


房企拿地变冷静了


在土地投资拓展岗做了一年半时间,2019年5月,何赛辞职了。

毕业四年,辗转了两家上市房企,从设计管理岗到土地拓展岗,走到距离生产资料最近的一线去,何赛说,自己真不是为了钱。“大家都觉得做投资挣钱,但在房地产行业,设计部门的基础工资比投资高。”转岗的原因只是因为何赛最后的东家是碧桂园。在这里,设计工作的标准化,让身为建筑师的他感觉失去了主观能动性。“相比设计,碧桂园投资强一些。”

2018年1月,何赛进入地产投资圈,负责碧桂园在北京的土地拓展事宜。这项工作的具体任务有:收集、分析土地信息、包括项目合作、参股、控股、并购等信息,寻找目标地块,对拟投资项目进行投资分析,成本收益测算,拟定进入区域的建议和实施方案。简言之,就是帮助企业获取土地。


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图/视觉中国


在碧桂园履职时,何赛能感受到这家销售额常年名列第一的房企,对北京市场继续拓展的渴望。北京资深地产评论员泽龙表示,随着京津冀一体化和雄安新区政策的利好,房企对于进入北京市场,还是怀有期待的。毕竟在首都有自家的楼盘,想一想都是面上增光的事。

2018年11月到2019年初,碧桂园在北京招了很多负责投资的员工。据何赛回忆,当时全北京的投资岗人数的峰值是100多号人。跟链家扫门面一样,碧桂园的投资员工在那段时间频繁“扫地”。刘彬说,“他们把北京周边小县城几乎扫了个遍,恨不得一个县城派两个人驻扎。”

可是现在的市场不需要这种疯狂。据刘彬介绍,以前碧桂园在北京及周边区域分为北京区域、京东区域、京南区域、京西区域和京北区域。当时这五大区域在土地投资上,虽然是精细化管理,也签了不少战略协议,但真正涉及到土地什么时候入市,各项指标如何确定还需要很多时间。“整个北京包括环京市场,限购和房价控制最为严格。而且环京区域的特色是,当地房企垄断了不少资源,一时半会儿地块还入不了市,导致碧桂园的很多项目打了钱,但落不了地。”

拿地最终的目的是盖好的楼盘要能挣钱,否则囤了一堆开发不了的地,卖不出的货,既影响现金流,又增加负债率,不如不要。“2018年公司觉得可以在北京一战,但实际并不可以,干不动。”何赛说。

就在何赛离开后不久,2019年6月底,碧桂园发布了关于北京周边区域调整的通知,对原五大区域进行整合,整合后成立新的北京区域和京东北区域。原来100多人的投资团队,也在上半年的不断“瘦身”中,变冷静了。

据中指院统计的2019年1-12月全国土地成交城市排行榜显示,北京去年成交总价1699亿元,同比仅提升了1%。而排在第一位的城市杭州,成交总价2765亿元,同比增加13%,上海、广州、武汉的成交总价分别为1992亿元、1865亿元、1766亿元,同比分别上升了4%、26%和28%。

尽管北京的土地市场无法代表全国,但2019年全国土地市场溢价率整体处于近年来历史最低点。而且从房企的成交情况来看,去年全国的土地市场整体仍维持低温态势,各大房企拿地态度更趋理性。


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图/视觉中国


诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,这种理性,还体现在拿地方式上。“目前市场仍以招拍挂为主,但从增速上看,收并购拿地增速较高。”比如,龙湖地产2019年通过收并购方式拓展咸阳、惠州以及江门市场,扩大企业全国化布局版图。绿地和融创,去年也通过收并购进入了会展行业,完成战略调整。


没有春天不会来临


回忆起入行经历,刘彬说,自己当年纯属误打误撞,但这么多年下来,他认为做投资最有意思的地方在于,可以接触到社会上形形色色的很多人。“做投资能学到很多东西。这十年来,房地产市场是经济发展的支柱产业,亲身参与进来,对自己也是提升。”

不过,何赛还是决定离开。他认为房地产行业的高景气度不可持续。王小嫱表示,从全国土地市场来看,2019年土地市场整体供需两弱,楼面价结构性上行。流拍率逐渐走高,市场整体低温运行。她预测,“2020年市场在政策影响下,房企拿地热情依旧不高,很难回到2017年的拿地水平。”

观察近两年房企拿地金额排行榜的前50强,2018年TOP50的房企,有些已经消失在2019年的名单上。然而还有很多新面孔浮出水面。AI财经社对比近两年数据发现,大华集团、时代中国、恒大健康等企业进入了2019年拿地金额前50强的榜单。


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图/视觉中国


从榜单上看,或为了降低负债率,恒大近两年放缓拿地节奏。不过,据诸葛找房数据研究中心分析师陈霄透露,2019年恒大凭借新能源汽车产业大量拿地,约占其总拿地规模的一半左右。“恒大以新能源汽车名义拿到的土地,基本上都以底价成交。另外,恒大还获取了一些价格较低的工业用地造车节省了支出。”

陈霄认为,在当前严峻的市场环境下,不盲目追求量的增加,转而注重质的提高,“发展健康养老、生态旅游等多种产业,实现产业的多样化,促进结构的优化升级。在调控趋紧的政策环境下,未来房企更加稳中求进,布局多元化业态,促进产业结构升级。”

没有一个冬天不可逾越,没有一个春天不会来临。

2020年1月3日,北京新年首场土拍迎来开门红,总成交价70.5亿元,两宗不限价地块分别被融创和中海收入囊中。“政府大概也意识到,不能光靠限竞房和共有产权房来平衡楼市了。” 刘彬说。

1月6日,中国人民银行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,全面降准释放的长期资金达8000亿元。这是一个好的开始,未来全国的土拍市场会如何发展,值得期待。

现在,只要提到“下周挂牌”,泽龙说,仍然感觉像是触电。虽然土拓员工常常抱怨,在房企的所有部门里,只有投资部充当了乙方角色。但作为房企权重最高的部门之一,他们也知道,只要“挂牌”声音响起,就要拿起计算器和PPT,从确定参与拍地,到最后的落槌成交,前前后后数十个环节,新一轮折腾马上开始。